Ein großes Grundstück am Ortsrand, eine Wiese hinter dem Dorf oder ein bestehendes Gebäude mitten im Grünen: Schnell entsteht die Frage, ob dort gebaut, erweitert oder umgenutzt werden darf. Beim Bauen im Außenbereich gelten allerdings deutlich strengere Regeln als innerhalb eines Ortes.
Die wichtigste Vorschrift ist § 35 Baugesetzbuch (BauGB). Vereinfacht gesagt soll der Außenbereich grundsätzlich von zusätzlicher Bebauung freigehalten werden. Bestimmte Vorhaben sind trotzdem zulässig – insbesondere solche, die aufgrund ihrer Funktion auf den Außenbereich angewiesen sind.
Aus meiner Sicht als Landschaftsarchitekt ist dabei wichtig: Im Außenbereich geht es nicht nur um das Gebäude selbst. Landschaftsbild, Naturschutz, Boden, Erschließung, Wasserhaushalt und die Wirkung eines Vorhabens auf seine Umgebung spielen hier eine besonders große Rolle.
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Das Wichtigste in Kürze
- Das Bauen im Außenbereich richtet sich im Wesentlichen nach § 35 BauGB.
- Der Außenbereich ist vereinfacht gesagt der Bereich außerhalb qualifizierter Bebauungspläne und außerhalb zusammenhängend bebauter Ortsteile.
- Ein normales privates Wohnhaus ist dort nicht automatisch zulässig.
- Privilegierte Vorhaben wie bestimmte landwirtschaftliche, forstwirtschaftliche oder gartenbauliche Nutzungen haben bessere Voraussetzungen.
- Andere Vorhaben können im Einzelfall zulässig sein, wenn sie keine öffentlichen Belange beeinträchtigen und die Erschließung gesichert ist.
- Bei vorhandenen Gebäuden gibt es unter bestimmten Voraussetzungen zusätzliche Möglichkeiten für Umbau, Nutzungsänderung oder Erweiterung.
- Ob ein Bauantrag notwendig ist, richtet sich zusätzlich nach der jeweiligen Landesbauordnung.
- Auch ein verfahrensfreies Vorhaben muss planungsrechtlich zulässig sein.
Was bedeutet Bauen im Außenbereich?
Das Baugesetzbuch unterscheidet bei der Zulässigkeit von Bauvorhaben grundsätzlich verschiedene Situationen:
- Bauen im Geltungsbereich eines Bebauungsplans nach § 30 BauGB,
- Bauen innerhalb eines zusammenhängend bebauten Ortsteils nach § 34 BauGB,
- und Bauen im Außenbereich nach § 35 BauGB.
Der Außenbereich beginnt also nicht einfach an einem Ortsschild. Entscheidend ist die planungsrechtliche Situation des konkreten Grundstücks.
Typische Außenbereichsflächen sind landwirtschaftliche Flächen, Wiesen, Felder oder einzelne Grundstücke außerhalb einer zusammenhängenden Siedlungsstruktur.
Auch ein Grundstück mit bereits vorhandenen Gebäuden kann weiterhin im Außenbereich liegen.
Wichtig: Nur weil auf einem Grundstück bereits ein Gebäude steht oder Strom und Wasser vorhanden sind, wird daraus nicht automatisch Bauland.
Warum ist das Bauen im Außenbereich so stark eingeschränkt?
Der Außenbereich soll grundsätzlich nicht wie ein normales Baugebiet nach und nach bebaut werden.
Dahinter stehen mehrere Ziele:
- Natur und Landschaft erhalten,
- zusätzliche Bodenversiegelung begrenzen,
- eine Zersiedelung der Landschaft verhindern,
- land- und forstwirtschaftliche Flächen schützen,
- und vermeiden, dass Gemeinden für einzelne Gebäude neue Straßen, Leitungen und andere Infrastruktur schaffen müssen.
Aus landschaftsplanerischer Sicht ist das nachvollziehbar. Würde jedes Grundstück außerhalb der Siedlungen wie normales Bauland behandelt, würden sich Orte immer weiter ungeordnet in die Landschaft ausdehnen.
§ 35 BauGB: Welche Vorhaben sind im Außenbereich erlaubt?
§ 35 BauGB unterscheidet vereinfacht zwischen drei wichtigen Gruppen:
| Vorhaben | Grundsätzliche Ausgangslage |
|---|---|
| Privilegierte Vorhaben | Unter bestimmten Voraussetzungen im Außenbereich ausdrücklich begünstigt |
| Sonstige Vorhaben | Können im Einzelfall zugelassen werden, wenn öffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden |
| Begünstigte Vorhaben im Bestand | Für bestimmte bestehende Gebäude gelten nach § 35 Abs. 4 zusätzliche Möglichkeiten |
Privilegiertes Bauen im Außenbereich
Die vergleichsweise besten Voraussetzungen haben sogenannte privilegierte Vorhaben nach § 35 Abs. 1 BauGB.
Dazu gehören unter anderem Vorhaben, die:
- einem landwirtschaftlichen Betrieb dienen,
- einem forstwirtschaftlichen Betrieb dienen,
- einem Betrieb der gartenbaulichen Erzeugung dienen,
- bestimmten öffentlichen Versorgungsaufgaben dienen,
- aufgrund ihrer besonderen Anforderungen auf den Außenbereich angewiesen sind,
- bestimmten Anlagen für Windenergie, Solarenergie, Biomasse oder andere Energieformen dienen.
Privilegiert bedeutet allerdings nicht: Man darf einfach bauen.
Auch bei diesen Vorhaben müssen insbesondere die Erschließung gesichert sein und es dürfen keine entgegenstehenden öffentlichen Belange bestehen.
Was bedeutet „gartenbauliche Erzeugung“?
Für die grüne Branche ist § 35 Abs. 1 Nr. 2 BauGB besonders interessant. Dort werden ausdrücklich Vorhaben genannt, die einem Betrieb der gartenbaulichen Erzeugung dienen.
Das kann beispielsweise für echte Produktionsbetriebe des Gartenbaus relevant sein.
Entscheidend ist aber der konkrete Betrieb und die tatsächliche Funktion des Bauwerks. Nicht jedes Unternehmen aus der grünen Branche und nicht jedes private Gartenprojekt wird allein dadurch zum privilegierten Außenbereichsvorhaben.
Auch ein Hobbygarten oder eine private Pflanzenhaltung wird nicht automatisch zu einem privilegierten Gartenbaubetrieb.
Darf ich im Außenbereich ein Wohnhaus bauen?
Genau daran scheitern viele Vorstellungen vom günstigen Grundstück auf der grünen Wiese.
Ein normales privates Einfamilienhaus gehört grundsätzlich nicht zu den ausdrücklich privilegierten Vorhaben des § 35 Abs. 1 BauGB.
Es fällt damit häufig unter die sogenannten sonstigen Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB.
Solche Vorhaben können zwar im Einzelfall zugelassen werden. Voraussetzung ist aber unter anderem, dass ihre Ausführung oder Nutzung keine öffentlichen Belange beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist.
Genau diese Voraussetzung ist im Außenbereich häufig schwierig zu erfüllen.
Ein typischer Konflikt besteht beispielsweise darin, dass durch ein zusätzliches Wohnhaus eine neue oder sich verfestigende Splittersiedlung entstehen würde.
Praxis-Tipp: Wenn du ein Außenbereichsgrundstück kaufen möchtest, würde ich mich niemals allein auf Aussagen wie „Da dürfte eigentlich gebaut werden“ verlassen. Kläre die grundsätzliche Genehmigungsfähigkeit möglichst vor dem Kauf verbindlich mit der zuständigen Behörde.
Welche öffentlichen Belange können gegen ein Bauvorhaben sprechen?
§ 35 BauGB nennt eine Reihe von öffentlichen Belangen, die bei der Entscheidung über ein Vorhaben berücksichtigt werden.
Problematisch kann ein Bauvorhaben beispielsweise sein, wenn es:
- dem Flächennutzungsplan widerspricht,
- einem Landschaftsplan oder anderen Fachplanungen widerspricht,
- schädliche Umwelteinwirkungen verursacht,
- unwirtschaftliche Aufwendungen für Straßen oder andere Infrastruktur notwendig macht,
- Belange des Naturschutzes oder der Landschaftspflege beeinträchtigt,
- das Landschaftsbild verunstaltet,
- den Bodenschutz beeinträchtigt,
- Probleme für Wasserwirtschaft oder Hochwasserschutz verursacht,
- oder die Entstehung beziehungsweise Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lässt.
Damit wird deutlich, warum bei einem Vorhaben im Außenbereich häufig mehr betrachtet werden muss als nur die Frage, ob ein Gebäude technisch auf das Grundstück passt.
Landschaftsbild und Naturschutz spielen im Außenbereich eine besondere Rolle
Aus meiner Sicht als Landschaftsarchitekt ist das einer der wichtigsten Unterschiede zu vielen Bauvorhaben innerhalb eines bebauten Ortes.
Ein Gebäude im Außenbereich steht häufig wesentlich sichtbarer in der Landschaft.
Relevant werden deshalb beispielsweise:
- Geländemodellierung,
- Gebäudehöhe und Kubatur,
- Versiegelung,
- Zufahrten und Stellplätze,
- Entwässerung,
- bestehende Gehölze,
- neue Pflanzungen,
- Arten- und Biotopschutz,
- und die Einbindung des Vorhabens in das Landschaftsbild.
Je nach Vorhaben können außerdem naturschutzrechtliche Eingriffsregelungen, Artenschutzprüfungen oder weitere Fachgutachten notwendig werden.
Gerade bei komplexeren Außenbereichsvorhaben kann deshalb neben Architekten und Fachplanern auch die frühzeitige Einbindung eines Landschaftsarchitekten sinnvoll sein.
Bauen im Außenbereich mit vorhandenem Gebäude
Ein bestehendes Gebäude eröffnet teilweise andere Möglichkeiten als ein vollständiger Neubau auf einer unbebauten Fläche.
§ 35 Abs. 4 BauGB enthält für bestimmte bestehende Gebäude sogenannte begünstigte Vorhaben.
Unter engen Voraussetzungen können beispielsweise möglich sein:
- die Nutzungsänderung bestimmter ehemals landwirtschaftlich genutzter Gebäude,
- die Neuerrichtung eines gleichartigen Wohngebäudes an gleicher Stelle,
- der Wiederaufbau eines durch Brand oder Naturereignisse zerstörten Gebäudes,
- die Nutzungsänderung erhaltenswerter, kulturlandschaftsprägender Gebäude,
- eine angemessene Erweiterung bestimmter bestehender Wohngebäude,
- oder die angemessene Erweiterung eines zulässigerweise errichteten Gewerbebetriebs.
Die Voraussetzungen dafür sind im Gesetz allerdings sehr konkret geregelt.
Ein altes Gebäude im Außenbereich ist deshalb nicht automatisch ein Freifahrtschein für beliebigen Umbau, Abriss oder Neubau.
Baugenehmigung im Außenbereich: Brauche ich einen Bauantrag?
Hier müssen zwei Fragen auseinandergehalten werden:
- Ist das Vorhaben nach § 35 BauGB planungsrechtlich zulässig?
- Ist nach der Landesbauordnung ein Genehmigungsverfahren erforderlich?
§ 35 BauGB beantwortet vor allem die erste Frage.
Ob du tatsächlich einen Bauantrag für das Außenbereichsvorhaben stellen musst, hängt zusätzlich vom jeweiligen Landesrecht und von Art und Größe des Vorhabens ab.
Viele größere Vorhaben benötigen selbstverständlich eine Baugenehmigung. Bestimmte kleinere Anlagen können nach einer Landesbauordnung jedoch verfahrensfrei sein.
Das führt zu einem wichtigen Missverständnis:
Verfahrensfrei bedeutet nicht automatisch zulässig.
Auch ein Bauwerk, für das kein klassisches Baugenehmigungsverfahren erforderlich ist, muss die übrigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften einhalten.
Darf ich im Außenbereich einfach ein Gartenhaus oder einen Schuppen bauen?
Auch hier hilft die Aussage „Das Gartenhaus ist genehmigungsfrei“ allein nicht weiter.
Die Landesbauordnung kann kleine Gartenhäuser, Gewächshäuser, Einfriedungen oder andere Anlagen unter bestimmten Voraussetzungen verfahrensfrei stellen.
Steht das Grundstück jedoch im Außenbereich, muss das Vorhaben trotzdem mit dem dort geltenden Planungsrecht vereinbar sein.
Ein verfahrensfreies Gartenhaus kann deshalb auf einem normalen Wohngrundstück innerhalb eines Ortes zulässig sein und auf einer Außenbereichswiese trotzdem planungsrechtlich problematisch sein.
Das Gleiche gilt grundsätzlich auch für andere Nebenanlagen.
Merksatz: „Keine Baugenehmigung erforderlich“ und „ich darf dort bauen“ sind zwei unterschiedliche Aussagen.
Bauantrag im Außenbereich: Warum eine Bauvoranfrage sinnvoll sein kann
Gerade bei größeren Investitionen würde ich die grundsätzliche Genehmigungsfähigkeit möglichst früh klären.
Eine Möglichkeit dafür ist je nach Bundesland eine Bauvoranfrage.
Dabei können konkrete planungsrechtliche Fragen vor einem vollständigen Bauantrag geklärt werden.
Das ist beispielsweise interessant, wenn du:
- ein Außenbereichsgrundstück kaufen möchtest,
- ein bestehendes Gebäude anders nutzen möchtest,
- einen landwirtschaftlichen oder gartenbaulichen Betrieb erweitern möchtest,
- ein bestehendes Wohngebäude erweitern möchtest,
- oder noch nicht sicher ist, ob dein Vorhaben grundsätzlich zulässig sein kann.
Ein positiver Bauvorbescheid zu konkret gestellten Fragen kann deutlich belastbarer sein als eine unverbindliche Einschätzung im Gespräch.
So würde ich bei einem Bauvorhaben im Außenbereich vorgehen
Bevor viel Geld in Planung oder Grundstückskauf fließt, würde ich die Fragen in dieser Reihenfolge klären:
- Planungsrechtlichen Status feststellen: Liegt das Grundstück tatsächlich im Außenbereich?
- Vorhaben genau definieren: Neubau, Erweiterung, Nutzungsänderung oder Nebenanlage?
- Privilegierung prüfen: Fällt das Vorhaben unter § 35 Abs. 1 BauGB?
- Bestand prüfen: Greift möglicherweise eine Regelung aus § 35 Abs. 4?
- Öffentliche Belange prüfen: Flächennutzungsplan, Landschaft, Naturschutz, Wasser, Splittersiedlung und weitere Themen betrachten.
- Erschließung klären: Zufahrt sowie Ver- und Entsorgung müssen berücksichtigt werden.
- Landesbauordnung prüfen: Ist ein Bauantrag erforderlich?
- Früh mit der Behörde abstimmen: Bei Unsicherheit eine Bauvoranfrage in Betracht ziehen.
Gerade bei einem Grundstückskauf sollte diese Prüfung möglichst vor dem Notartermin stattfinden.
Was bedeutet gesicherte Erschließung?
Die gesicherte Erschließung ist eine zentrale Voraussetzung des § 35 BauGB.
Je nach Vorhaben geht es unter anderem um Fragen wie:
- Ist eine ausreichende Zufahrt vorhanden?
- Wie erfolgt die Wasserversorgung?
- Wie wird Abwasser beseitigt?
- Ist die Stromversorgung möglich?
- Wie wird Niederschlagswasser behandelt?
Im Außenbereich können diese Punkte deutlich aufwendiger sein als in einem vollständig erschlossenen Baugebiet.
Eine Straße in der Nähe bedeutet deshalb noch nicht automatisch, dass die Erschließung des Vorhabens gesichert ist.
Kann man § 35 BauGB umgehen?
Wer nach dem Bauen im Außenbereich sucht, stößt im Internet schnell auf Begriffe wie „Schlupflöcher“ oder „Tricks“.
Davon würde ich mich nicht leiten lassen.
§ 35 BauGB enthält durchaus Regelungen, mit denen bestimmte bestehende Gebäude geändert, erweitert oder anders genutzt werden können. Das sind aber gesetzlich definierte Möglichkeiten und keine einfachen Umgehungsstrategien.
Ein kleines Gebäude zunächst anders zu deklarieren, ein verfahrensfreies Vorhaben später umzunutzen oder auf vermeintlichen Bestandsschutz zu hoffen, kann spätestens bei einer Kontrolle, einem Verkauf oder einer späteren Genehmigung zum Problem werden.
Im schlimmsten Fall steht am Ende nicht die gewünschte Baugenehmigung, sondern eine Nutzungsuntersagung oder Beseitigungsverfügung.
Besonderheit: So wenig Fläche wie möglich versiegeln
§ 35 BauGB verlangt ausdrücklich, zulässige Außenbereichsvorhaben flächensparend und den Außenbereich schonend auszuführen und die Bodenversiegelung auf das notwendige Maß zu begrenzen.
Dieser Punkt ist aus meiner Sicht besonders spannend, weil er die Gebäudeplanung unmittelbar mit der Freiraumplanung verbindet.
Es geht also nicht nur darum, ob gebaut werden darf, sondern auch darum, wie das Vorhaben auf dem Grundstück organisiert wird.
Kompakte Zufahrten, sinnvoll platzierte Stellflächen, wasserdurchlässige Lösungen, der Erhalt vorhandener Vegetation und eine gute landschaftliche Einbindung können deshalb bereits früh in der Planung relevant werden.
Du planst ein Vorhaben im Außenbereich?
Gerade bei Grundstücken im Außenbereich können Landschaft, Topografie, Vegetation, Erschließung und Naturschutz früh Einfluss auf die Planung nehmen.
Auf GalaFinder findest du Landschaftsarchitekten für Freiraumplanung, Genehmigungsplanung und die landschaftliche Einbindung von Bauvorhaben.
Mein Fazit: Bauen im Außenbereich ist möglich – aber bewusst eingeschränkt
Wer im Außenbereich bauen möchte, sollte nicht mit der Frage beginnen: „Wie bekomme ich das irgendwie genehmigt?“
Die wichtigere Frage lautet zunächst: Unter welche Regelung des § 35 BauGB fällt mein konkretes Vorhaben?
Privilegierte land-, forst- oder gartenbauliche Vorhaben haben andere Voraussetzungen als ein privates Wohnhaus. Bei vorhandenen Gebäuden können wiederum besondere Regelungen für Umbau, Erweiterung oder Nutzungsänderung greifen.
Gleichzeitig spielen im Außenbereich Landschaft, Naturschutz, Boden, Wasser, Erschließung und die Vermeidung weiterer Zersiedelung eine besondere Rolle.
Wenn du ein Grundstück kaufen oder ein größeres Projekt planen möchtest, würde ich deshalb frühzeitig Architekten, zuständige Behörde und – bei entsprechenden landschaftlichen oder naturschutzfachlichen Fragestellungen – Landschaftsarchitekten einbeziehen. Eine früh geklärte Bauvoranfrage kann dabei deutlich günstiger sein als eine Planung für ein Vorhaben, das später grundsätzlich nicht genehmigungsfähig ist.
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